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5 de Abril de 2020

Cuidado! Quem compra "imóvel sem escritura" não é dono!

Bruno Angeli Perelli, Advogado
Publicado por Bruno Angeli Perelli
há 2 meses

Há algum tempo, a atuação intensa em direito imobiliário despertou em mim a vontade de escrever a respeito da compra e venda de imóveis, principalmente sobre os cuidados que precisam ser observados.

O diaadia neste mercado nos mostra que uma grande parcela das operações de venda e compra acontece sem que as partes tomem o mínimo de cautela para que não tenham problemas futuros.

Como costumamos dizer, muita gente compra imóvel como se estivesse indo a uma padaria para comprar pão, imaginando que basta entregar o dinheiro, entrar no imóvel e pronto, tudo certo!

Por isso, nesse nosso primeiro texto, de uma série que escreveremos sobre os cuidados na compra e venda de imóveis, chamaremos a atenção para ponto chave deste tema:

Sem o registro da compra e venda na matrícula do imóvel não se tem sua propriedade.

É isso mesmo. Para que o comprador seja considerado o efetivo dono do imóvel, não basta que faça o pagamento para o vendedor; mais do que isso, não basta que assine um contrato de compra e venda com a pessoa que está vendendo.

De acordo com o Código Civil, a transferência da propriedade de bem imóvel só efetiva com o registro do instrumento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Destaque-se a regra expressa de que sem o registro, o vendedor continua sendo considerado o dono do bem!

Em regra, todo imóvel tem o seu número de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Tal registro, por sua vez, é instrumentalizado pela famosa matrícula do imóvel, que nada mais é do que uma espécie de "certidão de nascimento" do imóvel e da qual constarão todos os seus dados, descrição, e principalmente, quem é o atual proprietário do imóvel.

Visualmente, a matrícula se apresenta mais ou menos assim, com pequenas variações de cartório para cartório:

Dito isso, podemos chegar a duas conclusões importantíssimas:

(i) Ao se interessar por um imóvel, a primeira providência a ser tomada pelo comprador é consultar a respectiva matrícula e confirmar se o vendedor, de fato, é o atual proprietário do imóvel;

Aqui, é importante frisar que o Cartório de Registro de Imóveis não aceitará o registro da compra e venda caso vendedor do contrato não seja aquele que consta na matrícula.

(ii) Sendo batido o martelo pela concretização do negócio, providenciar, de imediato, o registro da escritura de compra e venda na matrícula, a fim de que o comprador passe a constar como dono.

Atualmente, é juridicamente inimaginável que as pessoas continuem "comprando" imóveis sem ao menos consultar sua matrícula, fique somente nos chamados "contratos de gaveta" ou se considerem donas de "imóvel sem escritura".

Não, nestas circunstâncias não será considerada dona e, pior, correrá sérios riscos de perda do imóvel.

Em artigos futuros, serão tratados outros aspectos relacionados à compra e venda imobiliária, incluindo a análise concreta do que pode vir a ocorrer ao comprador que negligencia aos cuidados prévios.


86 Comentários

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Valor absurdo cobrado pelos cartórios não tem explicação. É o maior lobby existente no Brasil. Nunca nenhum governo mexeu com eles... continuar lendo

Em questão de lobby perde somente para a OAB. continuar lendo

Na verdade mexeram.... e perderam. A mais antiga que eu lembro é a do Ministério da desburocratização (sim, isso já existiu) com Hélio Beltrão. Da última vez os cartórios reagiram a eliminação da necessidade de reconhecimento de firma colocando validade de pequenos prazos como 3 meses em várias certidões. É uma máfia mesmo. continuar lendo

O comprador compra a posse. A posse gera usucapião, forma originária de aquisição. Portanto, a venda da posse, que se transmite mediante um contrato de compra e venda, mesmo sem registro (no R. I.), gera a possibilidade de usucapião, inclusive cartorário (no prazo estimado de 120 dias). O ato jurídico de compra e venda da posse é legal, sim e gera a propriedade através de usucapião! continuar lendo

Osmar,

Comprar posse é legal e possível.

Mas trata-se de uma situação específica e que depende de requisitos para gerar a propriedade.

No texto, referi-me à regra para uma compra e venda ordinária e segura.

Exceções e especificidades serão tratadas em outros textos.

Abraços continuar lendo

Muito boa a resposta!! continuar lendo

Você quer dizer "Cessão da Posse"? continuar lendo

Qual o tempo mínimo de estar morando para ser considerado usucapião??? 1 ano, 10 anos??? continuar lendo

Penha,

Existem vários tipos de usucapião com prazos diferentes... 5 anos, 10 anos, 15 anos e até 2 anos!

Falarei sobre eles em outros textos! continuar lendo

Eu estou há 13 anos (desde 2007) com um processo de usucapião pacífico, onde todos os confrontantes já se manifestaram, a União já se manifestou, o Estado e o Município também. O processo dura tanto que o advogado já morreu e tive que contratar outro, o problema é que TODO juiz tem medo de dar sentença de usucapião. Na época, não era possível fazer em cartório. continuar lendo

É bem complicado fazer as pessoas entenderem isso.

Essa semana mesmo um amigo perguntou se era seguro comprar uma casa, mas era só a casa e o vendedor nem era dono. Eu não sabia se ria ou chorava da pergunta rs

Como todos os professores na graduação dizem: quem não registra não é dono. continuar lendo

Complexo Dra.Estranho é que algumas pessoas acabam assumindo um risco muito grande. continuar lendo

Em 2019 o excelentíssimo super-juiz Sérgio Moro sentenciou uma pessoa a 9 anos e meio por receber propina maquiada como a reforma do seu apartamento. A sentença se sustenta num "fato": o criminoso era o dono do imóvel. E sendo dono, e por ser dono, recebeu a propina.
O problema é que não o super-juiz não achou nenhuma prova de que esse criminoso era dono do imóvel. Sim, não tem nenhuma escritura assinada, nem mesmo um recibo, nada que prove ser ele o dono do imóvel.
Agora vem o ilustre Bruno Perelli e, nesse artigo, diz que sem escritura ninguém pode se considerar dono de imóvel. O senhor está me dizendo que o super-juiz errou? Está me dizendo que se não existe uma escritura Lula não era dono do famoso triplex?
E agora? Quando um juiz erra desse jeito a gente manda ele para o Supremo (como acertado com o presidente Bolsonauro) ou cancela a sentença? continuar lendo

1) O Lula não estava registrado como proprietário, mas foi considerado dono. Nosso sistema está um lixo!!! 2) Deveriam abrir regras para regularização dos contratos de gaveta, pois nem sempre um inventário é rápido para que uma das partes possa vender a sua parte por motivo de urgência, com a concordância dos demais participantes do inventário. continuar lendo

Pra fins criminais a regra é outra. continuar lendo

Lá vem o Lula livre misturar as coisas, zaim o santo do Lula não é tão otario ao ponto de receber propina, participar de esquema de lavagem de dinheiro, corrupção entre outros crimes que o acomete, e comprar em nome dele, o que tem de laranja nesses esquemas não é brincadeira! continuar lendo

Ia falar exatamente isso, a farsa foi grotesca, o judiciário se apequenou vergonhosamente. continuar lendo

Desculpa mais questão do CARNIÇA de nove-dedos e FILHOS os imoveis estão em nome de AMIGOS e quem sabe no nome do amigo do amigo do meu pai. Fato. continuar lendo

Contrato de gaveta, faz lembrar até o Lula que não tem curso superior surrupiou atual Ministro Moro , no seu depoimento, quando Moro mostrou contrato encontrado no sítio ou outro lugar ao Lula. Lula pegou contrato e perguntou Moro, onde estão assinaturas minha. E o Moro apenas guardou o contrato. continuar lendo